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房地产业非理性繁荣的隐忧我的钢铁

来源: 作者: 2019-05-14 23:26:21

房地产业“非理性繁荣”的隐忧_我的钢铁

近年来,我国房地产业强势运行,房地产市场持续景气,呈现出一派“繁荣景象”,但是“繁荣”发展的表象之后存在着一些非理性因素,使这一繁荣成为了实质上的“非理性繁荣”。如果对这一“非理性繁荣”的态势不加以约束和规范,势必会影响房地产业、金融乃至经济全局的健康和理性发展。

一、非理性繁荣背后的隐忧(一)房地产业的非理性发展1、房地产开发企业的非理性发展。一方面自有资金少、竞争力弱。另一方面,由于房地产开发企业单一依赖银行债权式资金支持,股权和股东观念淡薄,从长远看这必然限制房地产企业的发展壮大。2、房地产市场的非理性发展。一方面房地产开发企业非理性的过快增长,影响房地产市场健康、良性和持续发展。另一方面,结构性失衡影响了房地产市场的理性发展。

(二)房地产金融的非稳健发展1、开发商贷款高比例化。由于银行贷款条件宽松,导致大量资金进入房地产市场。2、个人住房贷款低龄化。从住房贷款人的角度看,其低龄化趋势使消费透支现象浮现,降低了信用保障度。3、房地产金融产品单一化。目前,我国房地产金融产品种类非常少,只有贷款一种形式。

(三)经济的非协调发展1、扭曲资源合理配置。由于房地产业的“暴利”加上资金的趋利性,大量资金流向房地产业。2、恶化投资和生活环境。房地产的非理性繁荣导致了物价和房价的持续攀高,既恶化了投资环境,增加了居民的消费成本,也恶化了生活环境。3、导致其他行业通货紧缩。由于目前过高的房价收入比,使得普通居民必须到银行申请20~30年的按揭贷款才能买得起住房,而还贷压力又使大多数人产生不良预期,尽量压缩其他消费。4、引致产业结构失衡。

二、对策分析(一)房地产业:更新经营理念1、就房地产企业而言,要做到以下三个方面:其一,改变经营理念,改善自身资质。其二,调整产品结构,开发经济适用房。避免盲目陷入“攀高枝”的发展怪圈。其三,重视产品质量,树立品牌战略,在市场竞争中树立自身形象。

2、就房地产市场而言,要做到以下几个方面:其一,对中小房地产企业进行兼并重组,通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业,对有限的资源进行整合,从而使房地产市场步入理性发展轨道。其二,坚持市场化改革的方向,开发房地产二级、三级市场,加快商品房的流通,降低商品房的空置率,保证房地产市场产销的畅通。

(二)房地产金融业:增强抵御风险能力

1、严格规范房地产信贷管理。其一,建立房地产信贷客户资信及风险分析体系,为客户建立档案,定期进行资信及风险分析,同时要积极推进客户结构调整,拓展优质客户,增强风险抵御能力;其二,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段性监管方案,对信贷实施“实时监控、跟踪管理”。对高风险地区和高风险项目严格审批,建议实行向上级行报备制度,经上级行审查后方可发放贷款,提高风险控制能力;其三,建立区域市场分类的指标体系,加强房地产市场的分析,尤其要加强风险预警分析,提高市场把握能力。

2、开发新的房地产金融产品。加大房地产金融产品的设计开发投入力度,大力推进新产品的设计开发。其一,在房地产金融一级市场,开发一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率可随着通胀水平及市场利率的变化而按期适当调整,既维护银行利益,减少损失,又不至于给借款人造成较重负担;其二,在房地产金融二级市场,创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若干个住房抵押贷款组合在一个贷款集合,以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行,期限短、面额固定,方便投资者购买;其三,发展由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金、房地产信托基金、房地产私募基金。

(三)宏观政策调控:促进房地产与金融“双赢”格局的形成

其一,加强政府管理力度,提高房地产开发商准入标准,从严核定其资质,适度控制房地产开发企业的数量,提高其质量,抑制无序竞争,促使房地产业形成长期健康发展的模式和正确的经营理念;其二,完善法规体系,强化行业管理,规范市场交易法规和相关制度,整顿和规范房地产市场秩序,引导资源合理流动,优化投资环境,抑制非理性投资行为和投机行为;其三,在金融系统内部,建议由人民银行牵头,加强各商业银行之间在竞争基础上的沟通合作,避免各银行之间为争夺客户降低贷款条件造成恶性竞争,降低金融风险;其四,建立国土、建设、规划、银行、财政、税收等相关部门参加的部际联席会议制度,定期对房地产市场运行情况进行分析研究,及时出台调控措施。(

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